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I costi per ristrutturare casa. Premessa.

Come è normale che sia, la domanda "quanto costa ristrutturare casa?", ci viene sempre posta dai nostri clienti già durante i primi colloqui conoscitivi, quando le idee di "come" si vuole ristrutturare casa sono ancora approssimative e la fase di progettazione deve ancora iniziare.

In questo articolo cercheremo di fare chiarezza sulle definizioni, le componenti di costo e il percorso che ci porta a rispondere a questa domanda in maniera puntuale.
Iniziamo, quindi, con l'asserire che, se la ristrutturazione della casa è completa, è impossibile quantificare in poco tempo, quelli che saranno i costi della ristrutturazione, se non, almeno, in maniera molto approssimativa e, di conseguenza, aleatoria.

Inoltre, sono diversi gli aspetti che si tengono in considerazione nella fase di quantificazione economica dei costi di ristrutturazione. Ad esempio, oltre a quelli scaturenti dal progetto di ristrutturazione, nella valutazione economica si terrà conto anche di altre variabili particolari, come l'ubicazione e la tipologia intrinseca dell'immobile stesso (ristrutturare una casa del '700 è cosa ben diversa rispetto a un'altra degli anni '70).

Aspetto principale, da tenere ben presente, è che per ristrutturare una casa (specie se di dimensioni superiori ai 100mq)  l'architetto potrà ideare diversi potenziali progetti di ristrutturazione per i quali,  ciascuno di essi, comporterà, quindi,  una diversa conformazione dei costi di ristrutturazione per ciascuna ipotesi progettuale. Pertanto il costo per ristrutturare una casa dipenderà fortemente dal numero e dal livello di complessità delle  scelte da parte del cliente stesso.

Tuttavia, vista la nostra esperienza, seppur non è possibile standardizzare i costi del processo di ristrutturazione di una casa, siamo, comunque, in grado di fornirti dei parametri indicativi di quanto costa ristrutturare casa. Per questo, abbiamo analizzato i costi dei nostri lavori di ristrutturazione più recenti (2021-2022), al fine di studiare i costi medi di una ristrutturazione completa. Una "bussola economica" per aiutarti a scegliere il percorso migliore per te e per la tua casa.

Quanto costa ristrutturare casa a Roma
Durante le riunioni preliminari, oltre a definire gli aspetti tecnici e progettuali, si condivide con il committente anche l'incidenza dei costi della ristrutturazione insieme agli aspetti finanziari e fiscali che derivano dalle scelte e dalle richieste del cliente stesso.

Che cosa si intende per ristrutturazione completa?

In sostanza, per ristrutturazione completa  s'intende il totale rifacimento dell'impianto idraulico, termico, elettrico, la nuova installazione o sostituzione del sistema di raffreddamento, la sostituzione degli infissi, la modifica degli ambienti, la sostituzione di tutti i materiali di rivestimento (o il restauro di quelli precedenti purché in discreto stato di conservazione), la rimessa a nuovo degli intonaci, la tinteggiatura, la realizzazione di controsoffitti, soppalchi e opere edili di design (es. "velette").
A queste opere possono aggiungersi anche gli arredi, la cucina, gli impianti evoluti e la falegnameria su misura.

Pertanto, il costo per una ristrutturazione completa si conforma attraverso la sommatoria di diverse variabili che, a seconda del progetto di ristrutturazione, possono incidere diversamente sul costo complessivo. Il processo di quantificazione del costo per una ristrutturazione completa terrà comunque conto dei seguenti aspetti:

  1. Il totale dei metri quadri (Mq): Per approntare una ristrutturazione (che sia una casa, un appartamento o una villa) si generano dei costi strutturali di avvio e gestione del cantiere. Pertanto, il costo al Mq per ristrutturare casa, all’aumentare delle superfici, tende a diminuire grazie al verificarsi di “economia di scala” che si presentano, generalmente, superati i 100 mq di superficie.
  2. Il livello di conservazione della casa. Alcune case a Roma presentano condizioni di ammaloramento non dovuti solo al tempo ma anche a un’errata edificazione originaria. Ad esempio, caratteristica ricorrente a Roma, i problemi causati dall’assenza di opere contro l’umidità, oppure, per citare altri esempi, la qualità con cui furono realizzati gli intonaci o i massetti.
  3. Le tipologie di lavori: Come mostra il grafico accanto, non tutte le tipologie di lavoro possono essere necessarie o, comunque, richieste dal cliente. Ad esempio, gli infissi possono essere stati sostituiti già dal precedente proprietario, così come per i condizionatori. Pertanto, il costo di una ristrutturazione completa dipenderà notevolmente da quanti interventi saranno necessari.
  4. La scelta dei materiali: questa è la variabile del costo di ristrutturazione che non è controllata né controllabile dall’impresa ma solo dalle disponibilità di budget del cliente.
  5. Localizzazione della casa e peculiarità: Ristrutturare casa a Roma nel centro storico, ad esempio, implica dei costi gestionali maggiori rispetto ad altre zone di Roma. Come anche la possibilità di mettere un tiro per il carico e scarico dei materiali, oppure richiedere al Comune di Roma un permesso di occupazione del suolo pubblico.
  6. Variabili non prevedibili: Durante una ristrutturazione, soprattutto nella fase delle demolizioni, si possono palesare nuovi costi per opere che non potevano essere valutate durante i sopralluoghi iniziali. Per esempio, la presenza di eternit, impianti condominiali celati nei tramezzi oppure massetti eccessivamente ammalorati presenti in altre zone rispetto a dove erano stati compiuti dei saggi d’ispezione. Tuttavia, questi costi, definiti “costi imprevisti”, si aggirano mediamente tra il 5% e il 10% del costo dell’appalto.

Facciamo (veramente) chiarezza su quanto costa ristrutturare casa.

Se per chiarirti le idee, hai cercato su Internet "quanto costa ristrutturare casa?",  vista la divergenza dei valori economici che altri fonti riportano, probabilmente avrai le idee ancora più confuse. Premesso che il costo di ristrutturazione cambia sensibilmente dal Nord al Sud e nelle grandi città, immaginiamo che tu abbia, comunque, bisogno di avere un'idea iniziale del costo totale della ristrutturazione completa che vorresti affrontare per la tua casa.

La confusione dei valori di costo che trovi riportati online è dovuta, soprattutto, perché si riportano componenti di costo parziali che, solo se sommati, determineranno il costo totale per ristrutturare casa. 

Riportare voci di costo parziale, in realtà, non è da considerarsi proprio un errore ma costituisce un'informazione incompleta e, quindi, potrebbe non essere utile al tuo scopo, portandoti fuori strada. Come specificato nel nostro grafico "determinazione del costo di ristrutturazione completa di una  casa" abbiamo messo in evidenza i costi di ristrutturazione "spesso indispensabili", e i costi di ristrutturazione "non sempre necessari".

Pertanto, il costo totale per ristrutturare casa è in funzione delle variabili che tu stesso individuerai come necessarie per la tua ristrutturazione e che, riepilogando, sono:

  1. Costo di progettazione architettonica, direzione lavori, pratiche urbanistiche, interior design
  2. Costo per opere edili
  3. Costo per nuovo impianto idraulico
  4. Costo per nuovo impianto elettrico
  5. Costo  per acquisto materiali/forniture
  6. Costo per sostituzione infissi
  7. Costo per nuovo impianto di aria condizionata
  8. Costo per nuovi impianti evoluti
  9. Costo per acquisto arredi
  10. Costo per falegnameria su misura

La tabella che segue "quanto costa ristrutturare casa" riporta il costo totale di ristrutturazione, per i metri quadrati di superficie, e si basa sui costi medi che abbiamo calcolato prendendo come riferimento i nostri progetti di ristrutturazione  realizzati nell'ultimo anno (2022). I valori tengono in considerazione tutte le 10 componenti di costo ("costi spesso indispensabili" e "costi non sempre necessari") pesati secondo le 3 fattispecie di scopo che i clienti si ripropongono (Ristrutturazione economica, Ristrutturazione di pregio, Ristrutturazione di alto pregio). Per le  Ristrutturazioni di lusso,  invece, non è possibile quantificare un costo perché l'obiettivo del risultato elevato che si intende raggiungere  prevale sul contenimento dei costi.

Quanto costa ristrutturare casa?

Un'analisi statistica per costi medi di quanto costa ristrutturare completamente una casa.
COSTO MINIMO: Ristrutturazione Economica. (Include: forniture economiche scelte dal cliente, ottimizzazione del progetto architettonico teso al risparmio, infissi esclusi)
COSTO MEDIO: Ristrutturazione ordinaria (Include: forniture di ottima fattura scelte dal cliente, realizzazione di un progetto architettonico raffinato, infissi certificati)
COSTO MASSIMO: Ristrutturazione di pregio (Include: forniture pregiate scelte dal cliente, realizzazione di un progetto architettonico molto dettagliato e particolareggiato, falegnameria su misura, Impianti evoluti, infissi certificati e particolari)
 Costo MinimoCosto MedioCosto Massimo
50 Mq € 35.000€ 50.000€ 77.000
60 Mq € 41.000€ 60.000€ 90.000
70 Mq € 47.000€ 68.000€ 105.000
80 Mq € 54.000€ 76.000€ 118.000
90 Mq € 60.000€ 85.000€ 133.000
100 Mq € 66.000€ 94.000€ 147.000
110 Mq € 71.000€ 102.000€ 160.000
120 Mq € 77.000€ 110.000€ 172.000
130 Mq € 83.000€ 118.000€ 185.000
150 Mq € 95.000€ 135.000€ 212.000
170 Mq € 107.000€ 152.000€ 240.000
190 Mq € 118.000€ 168.000€ 265.00
210 Mq € 130.000€ 185.000€ 292.000

Il preventivo dell'impresa edile per ristrutturare casa

Sicuramente, redigere un preventivo per ristrutturare casa è il fulcro centrale e il momento più delicato del lavoro di progettazione, da cui scaturisce.
Per quanto, come abbiamo detto sopra, i clienti abbiano fretta di conoscerlo, non è mai possibile determinarlo precisamente se non al termine dell'attento lavoro di progettazione dell'architetto .Una fase portata avanti insieme al cliente stesso, in cui ogni singolo aspetto viene valutato anche in relazione all'incidenza economica che ne comporta.
Innanzitutto, è importante chiarire che è già lo stesso committente a dare un'indicazione di rotta, sin dai primi colloqui, di quelli che saranno i costi che intende sostenere. Per il professionista, sapere se dovrà progettare una casa "in economia" o una ristrutturazione di "pregio", è una bussola fondamentale con cui approcciare al lavoro e dalla quale scaturirà un relativo progetto di ristrutturazione e, di conseguenza, i costi effettivi di realizzazione.
Come mostra la tabella accanto, il costo dell'impresa edile per ristrutturare una casa, ad esempio, di 100 mq, varia dai 36.000 euro ai 72.000 euro. Lo scarto è notevole, ma anche il risultato finale della casa e il suo comfort lo saranno di conseguenza. Pertanto, sarà l'architetto, recependo le richieste del cliente in termini di spesa e di livello del risultato, con le sue idee artistiche e tecniche, la  sua esperienza nell'ottimizzare le opere per risparmiare contendendo i costi ma anche dare il giusto valore a quelle che ne valorizzeranno maggiormente l'aspetto e il comfort, la figura di spicco anche dal punto di vista economico. L'impresa, infatti, si limiterà solo a quantificare l'elenco delle voci richieste dal progettista.

Generalmente, le voci di costo che si trovano in un preventivo di ristrutturazione di un'impresa edile (c.d. "Prezzo dell'appalto"), riportano le seguenti categorie di voci di costo:

  1. Allestimento del cantiere
  2. Demolizioni e rimozioni
  3. Ricostruzioni
    1. Murature e isolamenti
    2. Massetti
    3. Intonaci
    4. Pavimenti e rivestimenti
  4. Opere di piccola falegnameria
  5. Cartongessi e soppalchi
  6. Tinteggiatura e Carta da parati
  7. Impianti
    1. Elettrici e speciali
    2. Meccanici / Idraulici

Il costo dell'impresa edile per ristrutturare casa
(c.d. "prezzo dell'appalto").

L'analisi che segue riporta una stima dei costi medi per l'impresa edile appaltatrice. Sono esclusi gli infissi interni ed esterni, le forniture di materiali (generalmente scelti e acquistati dal cliente direttamente negli show-room) gli apparati per l'aria condizionata.
COSTO MINIMO: Ristrutturazione economica
COSTO MEDIO: Ristrutturazione ordinaria
COSTO MASSIMO: Ristrutturazione di pregio
N.B. L'elenco dei costi tiene conto delle economie di scala che si generano all'aumentare dei metri quadrati.
 Costo MinimoCosto MedioCosto Massimo
50 Mq € 20.000€ 30.000€ 40.000
60 Mq € 23.000€ 35.000€ 46.000
70 Mq € 26.000€ 39.000€ 53.000
80 Mq € 29.000€ 44.000€ 59.000
90 Mq € 33.000€ 49.000€ 65.000
100 Mq € 36.000€ 54.000€ 72.000
110 Mq € 39.000€ 58.000€ 77.000
120 Mq € 41.000€ 62.000€ 82.000
130 Mq € 44.000€ 66.000€ 87.000
150 Mq € 50.000€ 75.000€ 100.000
170 Mq € 56.000€ 84.000€ 112.000
190 Mq € 61.000€ 92.000€ 123.00
210 Mq € 67.000€ 100.000€ 135.000

Le altre voci di costo importanti.

Sicuramente, redigere un preventivo per ristrutturare casa è il fulcro centrale e il momento più delicato del lavoro di progettazione, da cui scaturisce.
Per quanto, come abbiamo detto sopra, i clienti abbiano fretta di conoscerlo, non è mai possibile determinarlo precisamente se non al termine dell'attento lavoro di progettazione dell'architetto .Una fase portata avanti insieme al cliente stesso, in cui ogni singolo aspetto viene valutato anche in relazione all'incidenza economica che ne comporta.
Innanzitutto, è importante chiarire che è già lo stesso committente a dare un'indicazione di rotta, sin dai primi colloqui, di quelli che saranno i costi che intende sostenere. Per il professionista, sapere se dovrà progettare una casa "in economia" o una ristrutturazione di "pregio", è una bussola fondamentale con cui approcciare al lavoro e dalla quale scaturirà un relativo progetto di ristrutturazione e, di conseguenza, i costi effettivi di realizzazione.
Come mostra la tabella accanto, il costo dell'impresa edile per ristrutturare una casa, ad esempio, di 100 mq, varia dai 36.000 euro ai 72.000 euro. Lo scarto è notevole, ma anche il risultato finale della casa e il suo comfort lo saranno di conseguenza. Pertanto, sarà l'architetto, recependo le richieste del cliente in termini di spesa e di livello del risultato, con le sue idee artistiche e tecniche, la  sua esperienza nell'ottimizzare le opere per risparmiare contendendo i costi ma anche dare il giusto valore a quelle che ne valorizzeranno maggiormente l'aspetto e il comfort, la figura di spicco anche dal punto di vista economico. L'impresa, infatti, si limiterà solo a quantificare l'elenco delle voci richieste dal progettista.

Generalmente, le voci di costo che si trovano in un preventivo di ristrutturazione di un'impresa edile (c.d. "Prezzo dell'appalto"), riportano le seguenti categorie di voci di costo:

  1. Allestimento del cantiere
  2. Demolizioni e rimozioni
  3. Ricostruzioni
    1. Murature e isolamenti
    2. Massetti
    3. Intonaci
    4. Pavimenti e rivestimenti
  4. Opere di piccola falegnameria
  5. Cartongessi e soppalchi
  6. Tinteggiatura e Carta da parati
  7. Impianti
    1. Elettrici e speciali
    2. Meccanici / Idraulici

I costi per: le forniture, gli infissi, la progettazione, il coordinamento per la sicurezza, le pratiche urbanistiche.

Un'analisi statistica per costi medi di ristrutturazione, escluso il costo dell'appalto per l'impresa esecutrice.
COSTO MINIMO: Ristrutturazione Economica. (Include: forniture economiche scelte dal cliente, ottimizzazione del progetto architettonico di ristrutturazione teso al risparmio)
COSTO MEDIO: Ristrutturazione ordinaria (Include: forniture di ottima fattura scelte dal cliente, realizzazione di un progetto architettonico di ristrutturazione raffinato, infissi certificati)
COSTO MASSIMO: Ristrutturazione di pregio (Include: forniture pregiate scelte dal cliente, realizzazione di un progetto architettonico di ristrutturazione molto dettagliato e particolareggiato, falegnameria su misura, Impianti evoluti, infissi certificati e particolari)
 Costo MinimoCosto MedioCosto Massimo
50 Mq € 15.000€ 20.000€ 37.000
60 Mq € 18.000€ 25.000€ 44.000
70 Mq € 21.000€ 29.000€ 52.000
80 Mq € 25.000€ 32.000€ 59.000
90 Mq € 27.000€ 36.000€ 68.000
100 Mq € 30.000€ 40.000€ 75.000
110 Mq € 32.000€ 44.000€ 83.000
120 Mq € 36.000€ 48.000€ 90.000
130 Mq € 39.000€ 52.000€ 98.000
150 Mq € 45.000€ 60.000€ 112.000
170 Mq € 51.000€ 68.000€ 128.000
190 Mq € 57.000€ 76.000€ 142.00
210 Mq € 63.000€ 85.000€ 157.000

Architetto Roma, dal suo punto di vista, il design è un’arte o una scienza?

Architetto Roma: Penso che sia una combinazione di arte e scienza. Elaborare un concetto di design è un'arte. La determinazione di numeri, prospetti, planimetrie e calcoli è l'aspetto scientifico di esso. Le chiamiamo "ristrutturazioni" ma devono essere concepite come "opere d'arte" abitabili in grado di emozionare ogni giorno, da quando ci si alza a quando si va a dormire.

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