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Una premessa importante sui costi per ristrutturare casa

Il giusto approccio metodologico alla base della determinazione dei costi di ristrutturazione

Quanto costa ristrutturare casa è la prima informazione che ci viene sempre posta dai nostri clienti già durante i primi colloqui conoscitivi, quando le idee di "come ristrutturare casa" sono ancora approssimative e la fase di progettazione deve ancora essere avviata.

Pertanto, è importante evidenziare che, se la ristrutturazione della casa è completa, è impossibile quantificare in pochi giorni quelli che saranno esattamente i costi della ristrutturazione.

Tuttavia, in una fase preliminare, è comunque possibile fornire dei valori di stima con una forchetta economica avente un prezzo minimo e un massimo in cui, con elevata probabilità, ricadrà il costo effettivo della ristrutturazione di casa.

Aspetto principale, da tenere ben presente, è che per ristrutturare una casa (specie se di dimensioni superiori ai 100 mq)  l'architetto potrà proporti diversi potenziali progetti di ristrutturazione e ciascuno di essi comporterà una diversa conformazione dei costi di ristrutturazione.

Pertanto, il costo per ristrutturare una casa dipenderà fortemente anche dal numero e dal livello di complessità delle scelte che richiederai al progettista che incaricherai.

Appare evidente, quindi, l'estrema importanza della scelta di questa principale figura apicale, poiché la sua esperienza, onestà,  competenza, capacità e motivazione incideranno sulla progettazione e, di conseguenza, impatteranno sui costi di ristrutturazione, evitandoti, oltremodo, di avere spiacevoli sorprese di costi aggiuntivi in corso d'opera dovuti a un'infattibilità progettuale e/o a una carente individuazione delle lavorazioni necessarie e che si paleseranno durante la realizzazione.

Inoltre, per determinare quanto costa ristrutturare casa, occorre tenere  conto anche di altri aspetti tecnici. Ad esempio, oltre ai costi scaturenti dall'esecuzione del progetto architettonico scelto, nella valutazione economica rientrano anche delle valutazioni particolari, come, ad esempio, l'ubicazione e la tipologia intrinseca dell'immobile stesso (ristrutturare una casa del '700 è cosa ben diversa rispetto a un'altra degli anni '70).

Nelle proprie considerazioni economiche occorre, ulteriormente, tenere da conto anche l'incidenza economica positiva delle agevolazioni fiscali sul costo della ristrutturazione e il tipo di  intervento edilizio che sarà effettuato.

In questo articolo cercheremo di fare chiarezza sulle definizioni, le componenti di costo e il percorso che ci porta a rispondere in maniera analitica alla "fatidica" domanda  quanto costa ristrutturare casa?

Quanto costa ristrutturare casa si determina a seguito di un progetto con  l'architetto.
Durante le riunioni preliminari, oltre a definire gli aspetti tecnici e progettuali, si condivide con il committente anche l'incidenza dei costi della ristrutturazione insieme agli aspetti finanziari e fiscali che derivano dalle scelte e dalle richieste del cliente stesso.

Che cosa si intende per ristrutturazione completa?

Gli aspetti qualitativi e quantitativi che concorrono alla determinazione del costo di ristrutturazione.

In sostanza, per ristrutturazione completa  s'intende il totale rifacimento dell'impianto idraulico, termico, elettrico, la nuova installazione o sostituzione del sistema di raffreddamento, la sostituzione degli infissi, la modifica degli ambienti, la sostituzione di tutti i materiali di rivestimento (o il restauro di quelli precedenti purché in discreto stato di conservazione), la rimessa a nuovo degli intonaci, la tinteggiatura, la realizzazione di controsoffitti, soppalchi e opere edili di design (es. "velette").
A queste opere possono aggiungersi anche gli arredi, la cucina, gli impianti evoluti e la falegnameria su misura.

Pertanto, per determinare quanto costa ristrutturare casa, si procede con la sommatoria di diverse variabili che, a seconda della tipologia del progetto di ristrutturazione, possono incidere diversamente sul costo complessivo. Il processo di quantificazione del costo per una ristrutturazione completa terrà comunque conto dei seguenti aspetti:

  1. Il totale dei metri quadri (Mq): Per approntare una ristrutturazione (che sia una casa, un appartamento o una villa) si generano dei costi strutturali di avvio e gestione del cantiere. Pertanto, il costo al Mq per ristrutturare casa, all’aumentare delle superfici, tende a diminuire grazie al verificarsi di “economia di scala” che si presentano, generalmente, superati i 100 mq di superficie.
  2. Il livello di conservazione della casa. Alcune case  presentano condizioni di ammaloramento non dovuti solo al tempo ma anche a un’errata edificazione originaria. Ad esempio, i problemi causati dall’assenza di opere contro l’umidità, oppure, per citarne altri, la qualità con cui furono realizzati gli intonaci o i massetti.
  3. Le tipologie di lavori: Come mostra il grafico accanto, non tutte le tipologie di lavoro possono essere necessarie o, comunque, richieste dal cliente. Ad esempio, gli infissi possono essere stati sostituiti già dal precedente proprietario, così come per i condizionatori. Pertanto, il costo di una ristrutturazione completa dipenderà notevolmente da quanti interventi saranno effettivamente necessari.
  4. La scelta dei materiali: questa è la variabile del costo di ristrutturazione che non è controllata né controllabile dall’impresa ma solo dalle disponibilità di budget del cliente.
  5. Localizzazione della casa e peculiarità: Ristrutturare casa, per esempio, a Roma nel centro storico implica dei costi gestionali maggiori rispetto ad altre zone della città. Come anche la possibilità di mettere un tiro per il carico e scarico dei materiali, oppure richiedere al comune un permesso di occupazione del suolo pubblico.
  6. Variabili non prevedibili: Durante una ristrutturazione, soprattutto nella fase delle demolizioni, si possono palesare nuovi costi per opere che non potevano essere valutate durante i sopralluoghi iniziali. Per esempio, la presenza di eternit, impianti condominiali celati nei tramezzi oppure massetti eccessivamente ammalorati presenti in altre zone rispetto a dove erano stati compiuti dei saggi d’ispezione. Tuttavia, questi costi, definiti “costi imprevisti”, si aggirano mediamente tra il 5% e massimo il 10% del costo dell’appalto.

Quanto costa ristrutturare casa al mq: un parametro indicativo e realistico.

Se per chiarirti le idee hai cercato su Internet "quanto costa ristrutturare casa?",  vista la divergenza dei valori economici che altri fonti riportano, probabilmente avrai le idee ancora più confuse. Premesso che il costo di ristrutturazione cambia sensibilmente dal Nord al Sud e nelle grandi città, immaginiamo che tu abbia, comunque, bisogno di avere un'idea iniziale del costo totale di una ristrutturazione completa che vorresti affrontare per la tua casa.

La confusione di notevoli divergenze dei valori di costo al mq che puoi trovare online è dovuta a diverse ragioni. Possono riferirsi a delle componenti di costo che sono incomplete oppure perché, purtroppo, si è di fronte a tecniche commerciali scorrette per attirare clienti, incentivandoli con dei prezzi bassi (ma non realistici) o invece, ancor peggio, perché si opera al di fuori dell'edilizia legale.

Nel grafico accanto abbiamo individuato i principali capitoli che compongono una ristrutturazione completa, mettendo in evidenza i costi di ristrutturazione "spesso indispensabili", e i costi di ristrutturazione "non sempre necessari".

Pertanto, il costo totale per ristrutturare casa è in funzione delle variabili che tu stesso individuerai come necessarie per la tua ristrutturazione e che, riepilogando, sono:

  1. Costo di progettazione architettonica, direzione lavori, pratiche urbanistiche, interior design
  2. Costo per opere edili
  3. Costo per nuovo impianto idraulico
  4. Costo per nuovo impianto elettrico
  5. Costo  per acquisto materiali/forniture
  6. Costo per sostituzione infissi
  7. Costo per nuovo impianto di aria condizionata
  8. Costo per nuovi impianti evoluti
  9. Costo per acquisto arredi
  10. Costo per falegnameria su misura

La tabella "quanto costa ristrutturare casa", riporta il costo totale di ristrutturazione per i metri quadrati di superficie e si basa sui costi medi che abbiamo calcolato prendendo come riferimento i nostri progetti di ristrutturazione  realizzati recentemente.

I valori tengono in considerazione tutte le dieci componenti di costo ("costi spesso indispensabili" e "costi non sempre necessari") pesati secondo le 3 fattispecie di scopo che i clienti si ripropongono (Ristrutturazione Economica, Ristrutturazione Ordinaria, Ristrutturazione di Pregio).

Per le  Ristrutturazioni di lusso,  invece, non è possibile quantificare un costo perché l'obiettivo del risultato elevato che si intende raggiungere  prevale sul contenimento dei costi.

Quanto costa ristrutturare casa?

Un'analisi dei costi al mq di quanto costa ristrutturare casa.
COSTO MINIMO: Ristrutturazione Economica. (Include: tutte le opere edili, il rifacimento totale degli impianti - elettrico, idrico e termico - , forniture economiche scelte dal cliente, ottimizzazione del progetto architettonico teso al risparmio, infissi esclusi)
COSTO MEDIO: Ristrutturazione ordinaria (Include: tutte le opere edili, il rifacimento totale degli impianti - elettrico, idrico e termico - le forniture di ottima fattura scelte dal cliente, realizzazione di un progetto architettonico raffinato, infissi certificati)
COSTO MASSIMO: Ristrutturazione di pregio (Include: tutte le opere edili, il rifacimento totale degli impianti - elettrico, idrico e termico - le forniture pregiate scelte dal cliente, realizzazione di un progetto architettonico molto dettagliato e particolareggiato, falegnameria su misura, Impianti evoluti, infissi certificati e particolari)
Quanto costa ristrutturare casa al mqCosto MinimoCosto MedioCosto Massimo
50 mq € 35.000€ 50.000€ 77.000
60 mq € 41.000€ 60.000€ 90.000
70 mq € 47.000€ 68.000€ 105.000
80 mq € 54.000€ 76.000€ 118.000
90 mq € 60.000€ 85.000€ 133.000
100 mq € 66.000€ 94.000€ 147.000
110 mq € 71.000€ 102.000€ 160.000
120 mq € 77.000€ 110.000€ 172.000
130 mq € 83.000€ 118.000€ 185.000
150 mq € 95.000€ 135.000€ 212.000
170 mq € 107.000€ 152.000€ 240.000
190 mq € 118.000€ 168.000€ 265.00
210 mq € 130.000€ 185.000€ 292.000

Il preventivo dell'impresa edile:
Costo primo della ristrutturazione

Sicuramente, redigere un preventivo per ristrutturare casa è il fulcro centrale e il momento più delicato del lavoro di progettazione, da cui scaturisce.

Per quanto, comprensibilmente e come detto sopra, i clienti abbiano necessità di conoscere subito il costo della ristrutturazione della propria casa, questo non è mai possibile determinarlo precisamente se non al termine dell'attento lavoro di progettazione dell'architetto. Una fase portata avanti insieme al cliente stesso, in cui ogni singolo aspetto viene valutato anche in relazione all'incidenza economica che ne comporta.

Innanzitutto, è importante chiarire che è già lo stesso committente a dare un'indicazione di rotta, sin dai primi colloqui, di quelli che saranno i costi che intende sostenere.

Per il professionista, sapere se dovrà progettare una casa "in economia" o una ristrutturazione di "pregio", è una bussola fondamentale con cui approcciare al lavoro per sopraggiungere a un progetto definitivo di ristrutturazione approvato dal cliente.
Solo a questo punto sarà, quindi, possibile avere una quantificazione precisa di quanto costa ristrutturare casa attraverso la raccolta delle offerte economiche dell'impresa, dei fornitori e di eventuali altre consulenze professionali (ad es. l'ingegnere strutturista o il responsabile per la sicurezza).

Come mostra la tabella accanto, il costo di un'impresa edile per ristrutturare, ad esempio, una casa di 100 mq, varia dai 36.000 euro ai 72.000 euro.
Lo scarto è notevole, ma anche il risultato finale in termini di design della casa e il suo comfort lo saranno di conseguenza.

Pertanto, sarà l'architetto, recependo le richieste del cliente in termini di spesa e di livello del risultato, con le sue idee artistiche, tecniche e la sua esperienza nell'ottimizzazione economica delle opere, a redigere un progetto la cui realizzazione sia conforme al budget, alle esigenze abitative e alle aspettative di design del cliente.

In tal modo si elimina la discrezionalità dell'impresa nell'individuare le opere edili necessarie e, di conseguenza, la valutazione del costo di ristrutturazione avviene attraverso la semplice quantificazione economica, effettuata dall'impresa, dell'elenco lavori elaborato dal progettista e di cui quest'ultimo si assume la piena responsabilità (è per questo motivo che i progettisti sono obbligati ad avere una polizza assicurativa).

Generalmente, le voci di costo di un elenco lavori riportano le seguenti categorie:

  1. Allestimento del cantiere
  2. Demolizioni e rimozioni
  3. Ricostruzioni
    1. Murature e isolamenti
    2. Massetti
    3. Intonaci
    4. Pavimenti e rivestimenti
  4. Opere di piccola falegnameria
  5. Cartongessi e soppalchi
  6. Tinteggiatura e Carta da parati
  7. Impianti
    1. Elettrici e speciali
    2. Meccanici / Idraulici

Il costo dell'impresa edile per ristrutturare casa
(c.d. "prezzo dell'appalto").

L'analisi che segue riporta una stima dei costi medi per l'impresa edile appaltatrice. Include tutte le opere edili e il rifacimento totale degli impianti - elettrico, idrico e termico -Sono esclusi gli infissi interni ed esterni, le forniture di materiali (generalmente scelti e acquistati dal cliente direttamente negli show-room) gli apparati per l'aria condizionata.
COSTO MINIMO: Ristrutturazione economica
COSTO MEDIO: Ristrutturazione ordinaria
COSTO MASSIMO: Ristrutturazione di pregio
N.B. L'elenco dei costi tiene conto delle economie di scala che si generano all'aumentare dei metri quadrati.
Costo MinimoCosto MedioCosto Massimo
50 Mq € 20.000€ 30.000€ 40.000
60 Mq € 23.000€ 35.000€ 46.000
70 Mq € 26.000€ 39.000€ 53.000
80 Mq € 29.000€ 44.000€ 59.000
90 Mq € 33.000€ 49.000€ 65.000
100 Mq € 36.000€ 54.000€ 72.000
110 Mq € 39.000€ 58.000€ 77.000
120 Mq € 41.000€ 62.000€ 82.000
130 Mq € 44.000€ 66.000€ 87.000
150 Mq € 50.000€ 75.000€ 100.000
170 Mq € 56.000€ 84.000€ 112.000
190 Mq € 61.000€ 92.000€ 123.00
210 Mq € 67.000€ 100.000€ 135.000

Le forniture, gli infissi e le consulenze.

Abbiamo visto che per determinare quanto costa ristrutturare casa, sia necessario individuare le voci di costo principali:

  1. il costo edile dell'appalto (impresa edile)
  2. il costo delle forniture, come i materiali di posa, gli infissi

Per la seconda macro voce di costo, saranno le scelte dei clienti a determinarne l'ammontare, in base alle sue scelte.

Per esempio, per determinare quanto costa ristrutturare una casa di 100 mq con elementi e rifiniture di buona qualità (inclusi: forniture scelte dal cliente, realizzazione di un progetto architettonico raffinato, infissi certificati) occorre considerare il costo dell'impresa edile (€ 54.000) + il costo delle forniture, gli infissi e le consulenze professionali (€ 40.000).
Pertanto il costo di una ristrutturazione completa di un appartamento di 100 mq si aggira intorno a uncosto medio di 107.000 euro.

I costi per: le forniture, gli infissi, la progettazione, il coordinamento per la sicurezza, le pratiche urbanistiche.

Un'analisi statistica per costi medi di ristrutturazione, escluso il costo dell'appalto per l'impresa esecutrice.
COSTO MINIMO: Ristrutturazione Economica. (Include: forniture economiche scelte dal cliente, ottimizzazione del progetto architettonico di ristrutturazione teso al risparmio)
COSTO MEDIO: Ristrutturazione ordinaria (Include: forniture di ottima fattura scelte dal cliente, realizzazione di un progetto architettonico di ristrutturazione raffinato, infissi certificati)
COSTO MASSIMO: Ristrutturazione di pregio (Include: forniture pregiate scelte dal cliente, realizzazione di un progetto architettonico di ristrutturazione molto dettagliato e particolareggiato, falegnameria su misura, Impianti evoluti, infissi certificati e particolari)
Costo MinimoCosto MedioCosto Massimo
50 Mq € 15.000€ 20.000€ 37.000
60 Mq € 18.000€ 25.000€ 44.000
70 Mq € 21.000€ 29.000€ 52.000
80 Mq € 25.000€ 32.000€ 59.000
90 Mq € 27.000€ 36.000€ 68.000
100 Mq € 30.000€ 40.000€ 75.000
110 Mq € 32.000€ 44.000€ 83.000
120 Mq € 36.000€ 48.000€ 90.000
130 Mq € 39.000€ 52.000€ 98.000
150 Mq € 45.000€ 60.000€ 112.000
170 Mq € 51.000€ 68.000€ 128.000
190 Mq € 57.000€ 76.000€ 142.00
210 Mq € 63.000€ 85.000€ 157.000

La spesa effettiva, ovvero il costo della ristrutturazione al netto dei bonus fiscali 2024 per ristrutturare casa

Come noto, con il decreto legge n. 11 del 16 febbraio 2023, il governo ha soppresso la possibilità di poter concedere lo sconto in fattura o la cessione dei crediti derivanti dai bonus edilizi.

Tuttavia è ancora possibile detrarsi i crediti fiscali in 10 anni.
Pertanto per "spesa effettiva" di una ristrutturazione, intendiamo l'esborso finanziario totale al netto dei bonus (tralasciando per semplicità le regole dell'attualizzazione finanziaria).

Nel grafico accanto abbiamo riportato un esempio teorico dei costi di ristrutturazione di un appartamento di 200 mq che, in totale,  ammontano a 150.000 euro.

Supponendo una certa conformazione dei lavori che rientrano nel bonus ristrutturazione edilizia 2024 ed ecobonus 2024, al netto di quest'ultimi la spesa effettiva per ristrutturare casa sarebbe di 77.000 euro risparmiando 73.000 euro grazie ai crediti fiscali che si maturano.

L'approfondita conoscenza dei bonus e come intersecare le varie agevolazioni  può, quindi, garantire un maggior beneficio economico, nel rispetto della normativa stessa.

Guida ai bonus fiscali per le ristrutturazioni edilizie dell'Agenzia delle Entrate.

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